Die Fallkonstellation dürfte vielen Menschen geläufig sein. Ein Ehepaar ist auf der Suche nach einem Eigenheim und beauftragt eine Immobilienmaklerin. Ehepaar und Immobilienmaklerin schließen zunächst einen Maklervertrag. Nach einiger Zeit scheint das Traumhaus gefunden. Das Ehepaar möchte es gern kaufen. Bis zum eigentlichen Vertragsschluss ist aber noch eine große Hürde zu nehmen. Die Finanzierung des Hauskaufs muss mit der Bank geklärt werden. Dieser Prozess kann einige Zeit in Anspruch nehmen. Damit das Haus von der Immobilienmaklerin nicht anderweitig vergeben wird, schließen das Ehepaar und die Immobilienmaklerin eine Reservierungsvereinbarung. Diese Vereinbarung wurde seitens der Immobilienmaklerin gestellt und sah vor, dass das Objekt einen Monat lang nicht anderweitig verkauft wird. Hierfür zahlte das Ehepaar 4.200,00 Euro bzw. 1 % des voraussichtlichen Kaufpreises. Dieser Betrag sollte später mit der Provision der Immobilienmaklerin verrechnet werden. Hierzu kam es dann aber nicht mehr. Die Finanzierung scheiterte und das Ehepaar musste vom Kauf des Traumhauses Abstand nehmen. Als das Ehepaar anschließend die gezahlte Reservierungsgebühr erstattet verlangte, verweigerte die Immobilienmaklerin die Rückzahlung. Das Ehepaar erhob sodann Klage auf Rückzahlung der Reservierungsgebühr. Die Klage scheiterte zunächst. Erst der Bundesgerichtshof (Urteil vom 20.04.2023 – I ZR 113/22) gab dem Ehepaar Recht. Die Immobilienmaklerin muss die Reservierungsgebühr erstatten.

Von besonderer Bedeutung ist, dass die Reservierungsvereinbarung als sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) im Sinne der §§ 305 ff. BGB einzustufen war. Darunter versteht man Vertragsklauseln, die von einer Vertragspartei – hier der Immobilienmaklerin – gestellt und die für eine Vielzahl von Fällen vorformuliert wurden. Solche Vertragsklauseln unterliegen einer besonderen Kontrolle. Dahinter steht der Gedanke, dass solche Vertragsbedingungen nicht im Detail ausgehandelt werden und damit die Gefahr bergen, dass der die Bedingungen stellende Vertragspartner sich eine besonders günstige Ausgangsposition verschafft. Daher greift bei solchen Vertragsklauseln unter anderem § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB. Danach sind Bestimmungen in AGB unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Dies ist im Zweifel anzunehmen, wenn die Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der diese Bestimmung abweicht, nicht zu vereinbaren ist.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs sei es unerheblich, dass die Reservierungsvereinbarung rund ein Jahr nach Abschluss des Maklervertrages zustande kam und in einem gesonderten Dokument vereinbart wurde. Es handle sich nicht um einen eigenständigen Vertrag, der eine bestimmte Hauptleistung – die Reservierung der Immobilie für einen Monat – näher definiert und damit keiner AGB-Kontrolle unterliegt, sondern um eine unselbstständige Nebenabrede zu dem Maklervertrag, die damit uneingeschränkt der Inhaltskontrolle für AGB zugänglich ist.

Eine unangemessene Benachteiligung der Maklerkunden sah der Bundesgerichtshof hier gegeben und stützte sich im Wesentlichen auf folgende Argumente:
Der Kunde des Maklers habe von der Reservierung nicht viel. Insbesondere sei damit nicht sichergestellt, dass er die Immobilie tatsächlich erwerben kann. Die Reservierungsvereinbarung binde lediglich den Makler, nicht aber den veräußernden Eigentümer. Dieser könne die Immobilie noch immer unter Ausschluss des Immobilienmaklers anderweitig veräußern oder einfach von seiner Verkaufsabsicht Abstand nehmen.
Der Immobilienmakler selbst erbringe – so der Bundesgerichtshof – im Austausch für die Reservierungsgebühr keine geldwerte Gegenleistung.
Insbesondere schloss die Reservierungsvereinbarung aber die Rückzahlung der Reservierungsgebühr ohne Ausnahme aus. Dieses Geld sollte die Immobilienmaklerin also in jedem Fall behalten dürfen, auch wenn kein Kaufvertrag über die Immobilie zustande kommt. Dies, so der Bundesgerichtshof, stelle eine Art erfolgsunabhängige Provision dar und widerspreche dem Leitbild der gesetzlichen Regelungen des Maklervertrags, wonach eine Provision nur geschuldet ist, wenn die Tätigkeit des Maklers zum Erfolg führt, es also tatsächlich zum Abschluss des Kaufvertrages kommt.
Die Regelung sei daher unwirksam. Dies hatte zur Folge, dass es bei der gesetzlichen Regelung bleibt und dem Makler eine Vergütung für seine Tätigkeit nur zusteht, wenn tatsächlich ein Kaufvertrag geschlossen wird. Da dies in dem entschiedenen Fall nicht eintrat, war die Reservierungsgebühr zu erstatten.

Damit ist nicht entschieden, dass Reservierungsgebühren grundsätzlich unzulässig und in jedem Fall eines gescheiterten Immobilienkaufes zu erstatten sind. Es kommt auf die konkret abgeschlossene Reservierungsvereinbarung an. Dennoch stärkte der Bundesgerichtshof die Rechte der Maklerkunden ganz entschieden. Eine Vielzahl von Reservierungsvereinbarungen dürfte betroffen sein. Gerne prüfen wir für Sie, ob auch Sie betroffen sind und eine gezahlte Reservierungsgebühr erstattet verlangen können.

Autor:
Rechtsanwalt Gartemann
Partner
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Handels- und Gesellschaftsrecht